부동산임대업자가 임대료 미수금을 제외하고 사업을 양도하는 경우 사업양도에 해당하는지 여부

부동산임대업자가 임대료 미수금을 제외하고 그 사업에 관한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계되어 사업의 동일성이 유지되는 경우 사업양도에 해당하는 것임

• 부동산임대업을 영위하는 ●●●●●주식회사(이하 “양도인”)로부터 ◎◎광역시 ◇◇구 ◆◆동 587-1 소재 토지 및 지상 8층 건물(이하 “쟁점부동산”)을 630억원(부가가치세 별도)에 매입하는 부동산매매계약*을 체결함

* 계약금 63억원(2016.8.5.), 중도금 63억원(2016.10.31. 2016.11.30. 각 31.5억원), 잔금 504억원(2017.1.31.)

○ 부동산매매계약서상 포함되는 사항은 다음과 같음

-본건 매매에 따른 부가가치세를 별도로 지급하기로 계약서상 명시하였으나 사업의 양도에 해당하는 경우에는 세금계산서를 교부하지 아니할 예정임

-잔금 지급시 임대차보증금(총 5,081,283,270원)을 제외하고 잔금을 지급함

• 근저당권 중 □□□□가 설정한 미화 72,857,797달러에 대하여는 계약일 이후인 2016.8.31. 말소등기함

-제세공과금 등에 대해서는 공과금 별로 기준일을 따로 정하여 양도인 및 양수인에게 각각 배분하기로 하고 해당 금액을 매매대금 잔금에서 정산하기로 함

* 재산세: 2016년분 매도인, 2017.1.1. 이후 분은 매수인 부담

* 교통유발부담금․도로점용료: 2017.1.31. 이전은 양도인, 이후분은 양수인 부담

* 공과금․용역계약료․기타관리비용: 2017.1.31. 이전은 양도인, 이후분은 양수인 부담

○양도인과 양수인은 매매 계약 당시 임대차계약자에 대해 양도양수하기로 하는 세부적인 사항을 부동산매매계약서에 별도 기재(부동산매매계약서 제7조)하여 임대차계약에 관한 권리․의무를 승계하며. 그 주요내용은 아래와 같음

-양도인은 임대차계약들에 대한 모든 권리․명의․이익․의무․임대인으로서의 지위를 양수인에게 양도하며, 양수인은 임대인으로서의 지위를 취득․수령․양수함

• 임대차보증금 반환의무에 대한 양도양수를 포함함

• 잔금지급일(2017.1.31.) 현재 임대료 미수금, 관리비 및 기타요금은 양도인에게 귀속되는 것으로 하고, 이에 대한 분배금에 대해서는 거래종료(2017.1.31.) 5일전까지 합의함

○ 부동산매매계약서상 포함되지 아니한 사항은 다음과 같음

-본 계약은 포괄양도양수 계약임을 계약서에 별도로 표시하지는 아니함

• 부동산의 관리업무는 양도인이 전부 외부용역에 의하고 있어 종업원에 관하여 승계할 사항이 없음

○ 신청법인은 쟁점부동산을 취득하여 부동산개발 사업을 위한 건물을 신축할 계획을 가지고 있으나 건물 신축시점이 확정되어 있지 아니한 상태이므로 부동산임대업을 영위하는 지점법인을 설립할 예정이며

• 지점법인은 마지막 임차인이 명도하기 전까지는 계속하여 부동산임대업을 영위할 예정임

2. 질의내용

○부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대료 미수금을 제외하고 사업을 양도하는 경우 재화의 공급으로 보지 않는 사업양도에 해당하는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제10조 【재화공급의 특례】

⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

○ 부가가치세법 시행령 제23조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】

법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것